La « big box » logistique, le nouveau « Prime » de demain !

Jonathan Dhiver - mise à jour de la 31 juillet 2018

A cette allure, la progression du commerce électronique en Europe devrait atteindre les 94 % à horizon 2021. Les demandes en logistique augmentent parallèlement au développement de ce segment.

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Une revalorisation considérable des actifs

Avec des taux de capitalisation de 4,75 % à 5,5 %, la revalorisation des meilleurs actifs logistiques est pour l’heure intéressante. Les meilleurs actifs de commerce affichent en effet une revalorisation d’environ 4 % et ceux des bureaux affichent un taux de moins de 3 %.

Le développement du commerce électronique est indiscutable. En 2017, il ne représentait que 9 % des ventes de détail en Europe avec une disparité importante entre le marché du Royaume-Uni (18 %) et de l’Italie (3 %). Entre 2016 et 2021, ce secteur devrait progresser de 6,7 % par an au Royaume-Uni, à 13,9 % en France, à 15,2 % en Allemagne et 19,2 % en Espagne. Certains fonds immobiliers qui étaient très orientés sur le commerce ont décidé d’élargir leur stratégie d’investissement. C’est notamment le cas de la SCPI Immorente.

De plus en plus de demandes pour les « Big Boxes »

Les demandes en entrepôts logistiques ou Big Boxes devraient continuer de progresser parallèlement à ce développement du commerce électronique. Stratégiquement situés, ces actifs se trouvent à proximité des places de consommation et des nœuds de communication. Ils s’étalent sur 50 000 m2 minimum et offrent une hauteur de plus de 12 mètres avec une bonne résistance au sol.

En général, les Big Boxes sont loués dans le cadre de baux longs avec possibilité de fixer le loyer tous les cinq ans au prix du marché si le pays l’autorise. Tel est notamment le cas des 55 % des baux conclus par Tritax Big Box au Royaume-Uni.

 

Les effets du développement du commerce électronique sur l’immobilier coté

Notons que les surfaces requises pour le commerce électronique sont trois fois supérieures à celles des commerces physiques. Aussi, la pénurie d’espace disponible peut constituer un frein à un tel investissement. Ce manque d’espace entraîne également la hausse des loyers. Sur les principales places logistiques européennes, les loyers devraient augmenter de 2,5 % cette année.

Cette hausse pourrait causer une rupture dans le secteur des actifs de logistique en Europe continentale. Pourtant, le taux de vacance a connu une certaine amélioration depuis 2009. Il est passé de 10 % à 4 % actuellement.

 

Les perspectives d’évolution du marché face au commerce omnicanal

Le développement du commerce omnicanal offre de belles perspectives aux acteurs cotés spécialisés dans l’Europe continentale. D’ailleurs, Sofidy Sélection 1 a déjà misé dessus en participant en juin à l’introduction en Bourse du véhicule Eurobox. Cet actif est géré par l’Asset manager Tritax Group, le groupe responsable de la gestion de Tritax Big Box au Royaume-Uni.

Selon Laurent SAINT AUBIN, Gérant Actions d’Immobilier Europe et Gérant du fonds SOFIDY Sélection 1, le niveau de la prime de risque frôle ses niveaux historiques. Par ailleurs, on pourrait observer un re-rating sur ce segment pour les prochaines années.

 

Source : Sofidy

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