L’OPCI est une forme de placement à long terme composé de 60 à 90 % d’actifs immobiliers. Pour rentabiliser les placements, plusieurs acteurs interviennent dans la gestion d’un OPCI.
Société de gestion : le coordinateur de la vie de l’OPCI
Dans son ensemble, la gestion d’un placement immobilier de type OPCI est confiée à la société de gestion. Son rôle est de gérer les portefeuilles individuels ou collectifs d’instruments financiers pour le compte de clients définis. Pour pouvoir gérer l’OPCI, la société de gestion doit être agréée par l’AMF (Autorité des Marchés Financiers)
Dans le cadre de sa mission, elle a trois attributions principales :
- définir la stratégie d’investissement immobilier et prendre en charge la gestion de la poche financière de l’OPCI ;
- participer à la gestion locative : optimisation de l’occupation des immeubles, entretien du bien et gestion courante (recouvrement des loyers, versement des revenus…) ;
- diffuser des informations concernant les comptes, les acquisitions, les mouvements locatifs et la valeur liquidative aux associés.
Organe de contrôle : conseil de surveillance et conseil d’administration
L’existence du conseil de surveillance et du conseil d’administration dépend de la forme juridique de l’OPCI. Pour un OPCI de forme FPI (Fonds de Placement Immobilier), on parle de conseil de surveillance. Ce dernier a pour rôle d’assister la société de gestion dans l’exécution de ses tâches. Dans la réalisation de sa mission, le conseil de surveillance peut opérer à tout moment des vérifications et des contrôles s’il les juge opportuns.
A l’issue de cet assistanat, le conseil de surveillance devra rendre annuellement un rapport de synthèse concernant l’exécution de sa mission devant l’assemblée générale. Il pourra également donner son avis sur la société de gestion.
Pour une OPCI de forme SPPICAV (Société de Placement à Prépondérance Immobilière à Capital Variable), c’est le conseil d’administration qui joue le rôle du conseil de surveillance. Il aura donc pour rôle principal de déterminer la politique de gestion de la SPPICAV et de veiller à son application. Le conseil d’administration autorise également les investissements et les endettements. Si besoin, il peut opérer des contrôles sur la société de gestion. A noter que ce conseil ne peut s’immiscer dans les actes courants du gestionnaire.
Le dépositaire et le commissaire aux comptes
Le dépositaire participe à la gestion du placement immobilier de l’OPCI. C’est un établissement de crédit désigné par l’OPCI lui-même et mentionné dans le document d’information visé par l’AMF.
Le dépositaire assure la garde ainsi que le contrôle des titres qui recensent les actifs financiers. Il contrôle également la régularité des décisions adoptées par la société de gestion et l’inventaire des actifs immobiliers. Pour le cas d’un OPCI FPI, le dépositaire assure le paiement de l’impôt relatif aux plus-values immobilières pour le compte des associés.
Le commissaire aux comptes vérifie quant à lui l’exactitude des bulletins d’information par l’OPCI aux investisseurs. Les comptes annuels de l’OPCI doivent également être certifiés par cet organe avant leur publication.
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